一線城市終于迎來住房限購政策優化。

9月20日，廣州發布穩樓市新政，其中提出，調整住房限購政策實施區域范圍，二手房增值稅免征期“5年改2年”，非戶籍人口首套房購置納稅社保年限從5年收縮至2年等政策。

接受證券時報記者采訪的業內人士認為，此次廣州放松限購政策，信號意義非常強。此前南京、武漢等二線城市都在全面放松限購政策，廣州此次開始放松，意味著限購松綁開始進入到一線城市，說明當前政策的放松力度非常大。此次廣州供需兩端一攬子政策意在托底，穩定市場情緒，預計廣州商品房市場年內有望從持續過快下滑逐漸轉入到探底企穩的走勢。

廣州優化住房限購政策

9月20日，廣州市發布《關于優化我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》。

通知稱，為深入貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，適應房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，圍繞穩地價、穩房價、穩預期的目標，分類精準施策，持續加大保障性住房建設和供給力度，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進廣州市房地產市場平穩健康發展，堅決遏制投機炒作，根據廣州市房地產市場實際情況，經市人民政府同意，現就有關事項通知如下：

一是優化住房限購和增值稅免稅年限。將本市住房限購政策調整為，在越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鐘落潭鎮）、南沙等區購買住房的，本市戶籍居民家庭限購2套住房；非本市戶籍居民家庭能提供購房之日前2年在本市連續繳納個人所得稅繳納證明或社會保險證明的，限購1套住房。

同時，將越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔、番禺、南沙、增城等區個人銷售住房增值稅征免年限從5年調整為2年。

二是加大保障性住房建設和供給。大力加快推動公共租賃住房、保障性租賃住房和配售的保障性住房發展。提高公共租賃住房保障水平，完善戶籍家庭公共租賃住房保障方式；支持各類市場主體積極參與，多主體、多渠道籌集建設保障性租賃住房；建立健全配售的保障性住房體系，穩慎有序開展規劃建設。

廣州商品房市場有望探底企穩

易居研究院研究總監嚴躍進認為，此次廣州放松限購政策，信號意義非常強。限購政策的放松本身就是“認房不認貸”以后全國各地的一個重要趨勢。此前南京、武漢等一些城市都在全面放松限購政策，這次廣州開始放松，意味著限購政策從二三線城市放松開始進入到一線城市，說明當前政策的放松力度非常大。

對于廣州此次穩樓市新政，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，《通知》一方面貫徹落實7月24日中央政治局會議關于“適應房地產供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展”。在新的形勢下，不管是供求關系，房地產前景和房價預期，還是買房行為，都發生了重大變化，這不是周期性的變化，而是趨勢性的變化。因此，過去長期過熱時期，以緊縮、需求端抑制為特征的調控政策，都不再適用了，都要退出了。

李宇嘉指出，廣州此次政策堅持“有所為、有所不為”的導向，在需求端優化住房限購政策方面，對住房供應彈性?。ㄔ隽抗?，以存量為主），就業集中、需求大的中心區四區堅持原有的限購政策，通勤便利、新廣州人置業的次外圍區白云、番禺靠近中心區且供應較少的部分區域仍堅持了原有的限購政策。旨在打造大灣區創業創新、宜居宜業平臺的南沙，盡管近年來房地產市場下行很快，去年銷售量下跌幅度非常大，庫存周期也長，但依然堅持限購，去房地產依賴，為產業和人才集聚創造條件。

李宇嘉同時表示，廣州此次二手房增值稅免征期“5年改2年”，非戶籍人口首套房購置納稅社保年限從5年收縮至2年，旨在促進商品房流通和循環，更好地滿足新市民、年輕人、外來人口扎根廣州市的訴求。目前，各大城市住房需求轉向改善型需求，廣州市換房需求也比較突出，但同時，廣州市外來人口規模大，數量超過1000萬人，剛需規模也較大，呈現出剛需和改善齊頭并進的態勢。近期，廣州二手房掛牌量快速上升，交易周期拉明顯長，價格明顯下跌，也導致預期開始悲觀，反過來又導致市場下行。7-8月份，70個大中城市中，廣州市二手住房價格指數跌幅居前。增值稅免征期“5年改2年”的目的，就是為了降低交易環節成本，促進“賣一買一”的順暢，既滿足剛需、也疏通換房需求，確保剛需和改善、新房和二手住房的良性循環。

除了需求端的激勵政策外，此次新政還提出加大保障性住房建設和供給。李宇嘉認為，廣州新政基調依舊堅持“房住不炒”，“不以房地產作為短期刺激經濟的手段”，供需兩端同步發力，突出供給側改革。在需求端釋放潛力購買力的同時，以供給適應需求，以需求牽引供給，讓供求保持穩定和平衡，避免行業和市場大起大落。

據合富研究院統計的數據顯示，8月底“認房不認貸”等新政以來的三周，廣州新房市場的成交量增長幅度分別為15%、6%、-6%。中指研究院調查的數據顯示，新政之后，廣州的購房意愿、價格上漲預期均不及北京和上海。

“綜合以上來看，廣州迫切需要發布新的政策以提振市場情緒，避免預期惡化和市場下行形成負反饋循環，緩解過快下行的局面，防止其對舊改、投資、消費等基本面形成明顯拖累?！崩钣罴握f，因此，此次一攬子政策更意在托底，穩定市場情緒，避免大幅下行，預計年內不足4個月時間，廣州商品房市場有望從持續過快下滑逐漸轉入到探底企穩的走勢。

對于北京、上海、深圳等三個一線城市是否會跟進放松限購，中原地產首席分析師張大偉接受證券時報記者采訪時表示，廣州此次限購放松很謹慎，其實只是針對外地戶籍從5年社?；蚣{稅改成了2年，而廣州落戶難度是4個一線城市里相對容易的。整體看，因為之前一線城市松綁“認房不認貸”，所以廣州調整限購本身的影響不大，但對于市場的心理影響比較大，市場會期待北京、上海、深圳也松綁調整限購政策。目前看，全國限購政策最嚴格的是上海，針對外地戶籍單身限購，但疊加落戶難度看，北京和上海的限購政策影響是最大的，廣州和深圳因為落戶難度相對不大，所以放松限購的影響也不會太大，在廣州后，深圳最有可能微調限購政策。